Le résultat est un autre exemple de la façon dont l'aggravation des catastrophes liées au changement climatique modifie la vie des Américains ordinaires : premièrement, des tempêtes comme Ian détruisent leurs maisons. Ensuite, la contraction des marchés de l'assurance, les règles gouvernementales conçues pour limiter les risques futurs et une demande toujours forte de logements se combinent pour rendre certaines de leurs communautés inabordables.
Le même schéma menace de se reproduire dans encore plus de communautés cet été, à l'approche du pic de la saison des ouragans au milieu d'une flambée mondiale de températures record.
"Toute la plage va complètement changer", a déclaré Katherine Light, 69 ans, qui a vendu en mai la parcelle de Fort Myers Beach qui avait tenu son cottage bleu poudré sur pilotis blancs, à quelques pâtés de maisons de la plage. Un promoteur immobilier a acheté le terrain désormais vacant pour 525 000 $, soit près de quatre fois ce qu'elle et son mari avaient payé au milieu des années 1990.
"Les gens qui pouvaient se permettre de vivre là-bas dans les cottages de plage et tout ça – ils sont partis", a-t-elle déclaré.
Tom Hayden, membre du conseil municipal de Cape Coral voisin, a déclaré que les séquelles d'Ian s'ajoutent aux défis de son gouvernement pour garantir que des personnes telles que les travailleurs de la restauration et les ouvriers du bâtiment puissent continuer à y vivre.
"Nous voulons que ce soit abordable pour tout le monde", a-t-il déclaré, ajoutant: "Et c'est difficile. Nous y sommes confrontés tous les jours. »
"Aucune envie de vivre à nouveau sur la côte"
Dans de nombreux cas, même les propriétaires capables de retirer de l'argent en vendant leurs propriétés ne peuvent pas se permettre la hausse des coûts des maisons dans la région – en particulier avec des taux d'intérêt qui ont presque doublé par rapport aux creux pandémiques.
Les propriétaires qui souhaitent reconstruire doivent souvent payer eux-mêmes une grande partie du coût, car le programme fédéral d'assurance contre les inondations plafonne les paiements bien en deçà des valeurs marchandes des zones côtières. Et les paiements d'assurance réels après Ian étaient encore plus bas.
"En fin de compte, ça craint", a déclaré Samantha Medlock, qui était avocate principale du House Select Committee on the Climate Crisis jusqu'à ce que les dirigeants du GOP le dissolvent en janvier. "Certaines zones ne sont plus sûres à occuper car elles présentent des risques à couper le souffle pour la vie, les biens et les premiers intervenants."
Les résidents de Cape Coral et de Fort Myers Beach, dont les maisons ont subi le plus gros des vents de 155 mph d'Ian et de l'onde de tempête record en septembre, se sont hérissés des politiques fédérales qui obligent les propriétaires à mettre les maisons gravement endommagées aux codes locaux actuels contre les inondations et les vents. Beaucoup disent avoir suivi toutes les règles et tous les conseils pour assurer leur maison et leurs biens contre les catastrophes, en souscrivant une couverture contre les inondations soutenue par le gouvernement fédéral en plus de leurs polices coûteuses pour les propriétaires. Mais cela ne suffisait toujours pas.
Les résidents ont déclaré qu'un problème majeur est l'exigence de l'Agence fédérale de gestion des urgences selon laquelle les maisons endommagées par une catastrophe qui nécessitent des réparations totalisant plus de la moitié de leur valeur évaluée doivent se conformer aux codes mis à jour, ce qui peut inclure leur élévation pour s'adapter à des niveaux d'inondation plus élevés. Ils ont convenu que des normes plus élevées étaient nécessaires car le réchauffement climatique élève le niveau de la mer et intensifie les cyclones tropicaux – mais cela oblige les gens à quitter leurs maisons près de l'eau.
"C'est difficile en ce moment de vivre sur n'importe quelle côte. Le temps se détériore, les tempêtes se font plus fortes », a déclaré Light, qui a récemment déménagé dans une communauté près de Raleigh, en Caroline du Nord, à plus de 100 milles de l'océan. "Mon mari et moi n'avons aucune envie de vivre à nouveau sur la côte."
La FEMA a défendu les exigences, tout en notant que les gouvernements des États et locaux établissent leurs propres codes de construction, qui en Floride sont devenus considérablement plus stricts après que l'ouragan Andrew de 1992 a anéanti les communautés près de Miami.
"La mise en œuvre et l'application de ces dispositions aident à briser le cycle des pertes et rendront les communautés et les propriétaires plus résistants aux événements futurs", a déclaré un porte-parole de la FEMA.
La flambée des taux d'assurance des biens et des inondations dans les basses terres du sud de la Floride aggrave le problème. Les propriétaires de l'État font faceune augmentation de près de 40 % cette annéepour les polices de leurs propriétaires bien qu'ils paient déjà trois fois la moyenne nationale en primes d'assurance, à 4 231 $ contre 1 544 $, selon l'Insurance Information Institute.
"Je déteste le dire", a déclaré Isabel Arias Squires, une agente immobilière de Fort Myers qui travaille avec le courtier immobilier Redfin. "Seules les personnes très, très, extrêmement riches pourront reconstruire."
Acheter au milieu de l'épave - pour de l'argent
Ceux qui ont de l'argent ont récupéré des colis au meilleur prix depuis Ian – sans se laisser décourager par la vulnérabilité démontrée du sud-ouest de la Floride aux ouragans.
Black Knight, une société de recherche immobilière, a compilé des données pour POLITICO qui ont trouvé "une nette augmentation" des transactions en espèces pour les maisons unifamiliales à Fort Myers Beach après la tempête, a déclaré Mitch Cohen, porte-parole de la société.
Ce pic était aigu à Fort Myers Beach, une île-barrière autrefois remplie de cabanes funky qui n'a été constituée qu'en 1995. Au quatrième trimestre de 2022, juste après Ian, plus de 90% de toutes les ventes ont été réalisées sans hypothèque, dans un signe que les acheteurs au comptant dominaient le marché. C'était au moins 10 points de pourcentage de plus que le précédent pic tout en espèces au début de 2009, qui a suivi l'effondrement du système financier américain et du marché immobilier de l'État.
Un examen POLITICO des 91 ventes de terrains vacants à Fort Myers Beach répertoriées sur Zillow de mai 2021 à la fin du mois dernier a révélé que six des neuf transactions les plus chères en prix au pied carré sont survenues après Ian – avec des ventes multiples dépassant 2,5 millions de dollars, et un pour 3,2 millions de dollars. Cinquante de ces ventes ont eu lieu au cours des neuf mois écoulés depuis Ian.
En revanche, la région de Cape Coral et de Fort Myers sur le continent juste au nord de Fort Myers Beach a subi une forte baisse des ventes de maisons après Ian, bien qu'elle ait rapidement rebondi, selon unAnalyse Redfindemandé par POLITICO.
Alors que les prix médians de vente des maisons sont restés presque stables à Cape Coral, une ville de 200 000 habitants, cela a démenti les attentes selon lesquelles les prix y chuteraient après une catastrophe, ce qui suggère que certaines personnes sont toujours prêtes à supporter des coûts d'assurance élevés et des risques climatiques pour vivre près de l'eau. . S'ils peuvent se le permettre.
Redfin a noté une autre tendance : les 6 167 terrains vacants mis en vente à Fort Myers et Cape Coral au 16 juin étaient à peu près égaux aux 6 619 maisons mises sur le marché. De nombreux vendeurs de « des dizaines de terrains vacants », a noté Redfin, ont crédité Ian pour cette opportunité : « Grâce à l'ouragan Ian, 4 sites de construction de choix ont été dégagés pour préparer le terrain pour que votre nouvelle construction puisse vivre en compagnie avec d'autres nouveaux bâtiments élégants. maisons à venir »,dit une liste à Cape Coral.
Hayden, membre du conseil de Cape Coral, a déclaré que les maisons de sa ville s'en sortaient mieux que celles de Fort Myers Beach, notant que la valeur foncière imposable avait augmenté de 14% l'année dernière.
Cela laisse des préoccupations à plus long terme, a déclaré Hayden. Les coûts d'assurance contre les inondations doublaient, voire triplaient, avant Ian. Cette pression à la hausse s'est poursuivie. Cape Coral a toujours eu un marché locatif sain avec Airbnbs et des maisons de vacances, a-t-il dit, et Ian a probablement créé encore plus d'opportunités pour les investisseurs.
Mais l'abordabilité des logements dans la ville est précaire, a déclaré Hayden. Il veut utiliser la tranche de Cape Coral d'une subvention fédérale de reprise après sinistre de 1,1 milliard de dollars que le comté de Lee a reçue pour construire des logements plus abordables.
"Pour moi, il s'agit toujours de regarder 20, 30 ans plus tard", a-t-il déclaré. "A quoi allons-nous ressembler ? Comment pouvons-nous le garder abordable ? »
L'économiste principal de Redfin, Sheharyar Bokhari, a déclaré à POLITICO qu'il était peu probable que de nombreuses personnes qui ont vendu leurs propriétés endommagées et perçu des paiements d'assurance après Ian puissent se permettre de rester dans la région. De nombreuses personnes, y compris les retraités à revenu fixe, auraient probablement du mal à rembourser leur hypothèque à des taux d'intérêt plus élevés.
"C'est l'un des défis auxquels ces villes sont confrontées : où sont les revenus pour construire quelque chose de résilient ?" Bokhari a déclaré dans une interview. "Les commodités vont être appréciées par les gens les plus riches qui peuvent être là."
L'aide de Washington « aggrave les inégalités »
Les responsables fédéraux sont depuis longtemps conscients des obstacles financiers à la reprise auxquels sont confrontées de nombreuses communautés, mais les solutions sont insaisissables.
Le paiement plafonné à 250 000 $ par maison du programme national d'assurance contre les inondations est trop faible pour financer la reconstruction dans la plupart des villes riveraines, a déclaré Maria Honeycutt, qui était cadre supérieur sur la politique de résilience climatique dans les Maisons Blanches Trump et Biden après avoir travaillé pendant 14 ans au National Administration océanique et atmosphérique. Mais le programme fédéral est insolvable et le Congrès n'augmentera probablement pas le plafond de couverture.
"Cela aggrave les inégalités", a déclaré Honeycutt, qui est maintenant directeur national de la résilience à tous les risques à la société d'ingénierie Atkins North America, à propos de la façon dont le gouvernement fédéral administre ses programmes en cas de catastrophe.
La FEMA a déclaré que la réclamation moyenne d'assurance contre les inondations pour Ian avait payé 92 276 $ au 7 juillet. Un porte-parole a déclaré que les propriétaires de la plaine inondable de 100 ans peuvent également recevoir des subventions allant jusqu'à 30 000 $ pour mettre les maisons en conformité avec les codes locaux actuels.
Dans le sud-ouest de la Floride, de nombreux propriétaires essayant de rester après Ian se battent toujours avec les compagnies d'assurance.
Danielle Lisiecki a souscrit une police d'assurance de 229 000 $ par le biais du programme d'assurance contre les inondations de la FEMA pour sa maison à Cape Coral, mais n'en a récupéré qu'environ la moitié après avoir déposé une réclamation à la suite de l'ouragan. Elle négocie toujours avec son assureur éolien pour savoir si ce sont des inondations ou des rafales qui ont endommagé sa maison. Pendant ce temps, les règles de la FEMA l'obligent à effectuer des mises à niveau coûteuses pour s'aligner sur les codes modernes.
Pour l'instant, sa maison de style ranch dans une communauté creusée par un canal à l'ouest de la rivière Caloosahatchee n'a ni murs intérieurs ni cuisine. L'ancienne résidente de la région de Chicago et son mari ont transporté deux éviers utilitaires dans la coque de la maison pour se laver les mains. L'humidité s'accumule dans le grenier, ce qui fait que l'infirmière à la retraite s'inquiète de la moisissure.
Lisiecki a pensé à vendre le terrain, mais a finalement décidé de démolir sa maison et de la reconstruire au coût de plus de 500 000 $. Elle et son mari utilisent leurs économies, quels que soient les paiements d'assurance qu'ils ont obtenus jusqu'à présent et un prêt de la Small Business Administration.
"Je ne veux plus que cela se reproduise de mon vivant", a-t-elle déclaré en retenant ses larmes. Les gens des compagnies d'assurance "sont assis sur leurs chaises, leurs bureaux et ils n'ont aucune idée de ce que les gens vivent".
Les riches avaient déjà commencé à descendre dans la région de Cape Coral pendant la frénésie d'achat à faible taux d'intérêt alimentée par la pandémie. Selon les données de Zillow, il avait connu l'une des croissances les plus importantes du pays avant Ian. En septembre 2022, avant que la tempête ne frappe, les ventes avaient augmenté de 27,9 % d'une année sur l'autre, contre 14,5 % à l'échelle nationale et 24 % pour l'ensemble de l'État de Floride.
Tony Kuhns faisait partie de cette tendance. Il a vendu le duplex sur pilotis de Fort Myers Beach dans lequel il vivait depuis 1996 pour 1,1 million de dollars près d'un an avant Ian. Une société l'a acheté, avec l'intention de le transformer en Airbnbs.
Les nouveaux propriétaires ont pu installer une piscine creusée juste avant l'arrivée d'Ian. Maintenant, c'est un terrain vacant avec une vente en attente pour un peu moins d'un million de dollars.
Kuhns avait fait face à des inondations pendant des années dans cette maison. Vivant maintenant dans le centre de la Floride, il ne s'inquiète pas autant des tempêtes. Mais il déplore la perte de la plage de Fort Myers qu'il connaissait.
"C'était vraiment un retour en arrière", a-t-il déclaré, ajoutant que sans cela, l'idée d'une vie côtière abordable en Floride "n'existe vraiment pas. Fort Myers Beach était une ville rare.
